El gran mapa europeo de salarios y precios del alquiler: el sur de Europa asesta el mayor golpe a la asequibilidad
La brecha entre el coste de la vivienda y el poder adquisitivo se agranda. En Europa Central y Norte sobra hasta el 80% del sueldo tras pagar el alquiler. Los precios no reflejan la realidad económica sino lo que se acepta pagar.
Desde la pandemia, Europa se ha visto inmersa en una inflación persistente y un aumento del coste de la vida en el que la vivienda representa una parte cada vez mayor del presupuesto familiar. Ante el aumento de los alquileres en gran parte del continente, la asequibilidad ha empeorado en los principales centros urbanos europeos durante el último año, pero el sur de Europa se muestra particularmente vulnerable.
Mientras que en países como Suiza, Alemania o parte de Escandinavia los elevados salarios amortiguan el impacto del aumento de las rentas, en numerosas ciudades del sur y del este de Europa el coste de la vivienda se ha desvinculado progresivamente de la capacidad adquisitiva de los residentes. Para identificar las zonas donde los inquilinos gastan una mayor proporción del salario en la renta mensual, Tradingpedia ha realizado un análisis qe compara el alquiler medio de un apartamento de una habitación en los centros urbanos con el salario neto medio en 127 ciudades europeas a través de los datos de coste de vida de Numbeo y el histórico de precios de alquiler de Wayback Machine.
El estudio arroja que hay ciudades en las que los sueldos sirven para pagar casi íntegramente el alquiler cada mes. Lisboa es el caso más extremo: con un sueldo medio de uno 1.343 euros, afrontan alquileres de 1.331 euros, es decir, prácticamente el 99,15% de su salario va a sufragar la vivienda, quedando libres sólo 11 euros de esos ingresos.
Tirana, la capital de Albania, ocupa el segundo lugar entre las ciudades menos asequibles en cuanto a la relación alquiler-salario, con alquileres que consumen más del 93% de los salarios locales. En Kiev, a pesar de que los precios de los alquileres son significativamente más bajos en términos absolutos, los salarios siguen siendo tan bajos en relación con el costo de la vivienda que los residentes aún destinan casi el 88% de sus ingresos al alquiler.
Oporto, Milán y Málaga también destacan entre los mercados de alquiler más saturados de Europa. En Oporto, los inquilinos destinan más del 85% de su salario al alquiler, mientras que en Milán y Málaga se requiere aproximadamente tres cuartas partes de los ingresos mensuales (entre el 75% y el 76%) para una vivienda céntrica. «Parece que los problemas de asequibilidad ya no se limitan a las capitales financieras tradicionales de Europa; ahora también afectan a ciudades medianas y destinos turísticos», exponen los autores del informe, que explican que el comportamiento del mercado en esta zona geográfica se debe principalmente a la demanda turística, el aumento de los alquileres temporales y la limitada oferta de vivienda, que siguen elevando los precios y absorbiendo los ingresos locales.
La diferencia de comportamiento se aprecia al poner la lupa sobre Europa Central y del Norte, donde los alquileres siguen siendo relativamente asequibles si se tienen en cuenta los salarios locales. Alemania resulta especialmente asequible, con ciudades como Essen, Mannheim, Núremberg y Dresde, donde los residentes conservan entre el 76% y el 81% de su salario después de pagar el alquiler. De las 10 ciudades más ‘privilegiadas’, cinco son alemanas, una austriaca, una inglesa, dos suizas y una sueca; ni rastro del su de Europa.
Es Essen la que se sitúa en primer lugar como el mercado de alquiler más asequible de Europa. La que fue el corazón industrial de Alemania, ahora es una de las ciudades más verdes de Europa. Allí, el alquiler medio de un apartamento en el centro de la ciudad es de tan solo 551,56 euros, equivalente a sólo el 18,9% de los salarios mensuales locales.
Desaceleración de la demanda
Aunque la presión sobre la asequibilidad ya es severa en muchas ciudades, la inflación de los alquileres continúa intensificándose en gran parte de Europa. Odesa, la tercera ciudad más poblada de Ucrania, registró el mayor aumento anual en los precios de los alquileres, con un incremento promedio del 26,8% interanual. Entre las españolas, aparece Valencia en la posición 11 (+18,94%), Málaga en la 15 (+15,27%) y Bilbao en la 19 (+14,01%).
Sin embargo, a pesar de la tendencia general alcista, varias ciudades han registrado modestos descensos en los alquileres durante el último año. Esto es especialmente notorio en Alemania: los alquileres en el centro de Essen y Dresde cayeron cerca de un 15% mientas Frankfurt y Núremberg también experimentaron descensos importantes, con una caída de los alquileres de poco más del 10 % anual.
En el sur de Europa, Lisboa (con un descenso del 5,7%) y Sevilla (-6,2%) registraron descensos moderados, lo que incide en la desaceleración de la demanda que ya vislumbra el sector a tenor de los últimos datos oficiales de compraventas tras años de crecimiento explosivo.
El mapa en España pone a Málaga en rojo
Si se hace una sección al mapa para fijarse en España, el estudio revela a ‘la piel de toro’ como uno de los mercados inmobiliarios menos asequibles de Europa para los residentes locales. Destinar más de la mitad del salario es cada vez más habitual en la mayoría de las grandes ciudades. «La crisis de vivienda en España demuestra lo que puede ocurrir cuando las ciudades se vuelven atractivas a nivel mundial más rápido de lo que pueden construir viviendas. […] Estas viviendas están destinadas a inmigrantes, no a residentes locales, y como resultado, los precios de los alquileres no reflejan la capacidad económica de los residentes, sino lo que los teletrabajadores están dispuestos a pagar», subraya el estudio.
Para muestra, un botón. Es Málaga la punta de lanza del problema, y la séptima peor de Europa. El alquiler medio en el centro de Málaga alcanzó los 1.195 euros mensuales para pisos de una habitación en 2026, mientras que el salario neto local (después de impuestos) se situaba en 1.581 euros, lo que absorbe el 75,6% de los ingresos netos medios mensuales. Además, en el último año la situación ha empeorado, ya que el precio de los alquileres ha aumentado un 15,27%, una de las tasas de crecimiento más rápidas entre las ciudades europeas.
Valencia, con rentas de arrendamiento medias de 1.235 euros, y Barcelona (1.437 euros/mes) también sufren una fuerte presión en cuanto a la asequibilidad, ya que los alquileres consumen entre el 70% y el 71% de los salarios medios locales tras aumentos del alquiler del 19% y del 9%, respectivamente. «A pesar de haber sido tradicionalmente considerada una alternativa más económica que Madrid o Barcelona, Valencia está experimentando una de las crisis de asequibilidad más pronunciadas de Europa, impulsada principalmente por el turismo masivo y la transformación de muchas propiedades de alquiler a largo plazo en alquileres vacacionales».
El estudio sitúa a Sevilla como la mejor ciudad para alquilar en España, con un alquiler promedio de 818 euros al mes, un 6,2% menos que en 2025, y un salario medio neto local de 1.591 euros al mes, lo que se traduce en que los inquilinos destinan el 51,4% de sus ingresos al alquiler.
El acceso a la vivienda es el «principal problema» para el 41,3% de los españoles, según el último barómetro del CIS. En plena crisis habitacional por la falta de oferta y el aumento de los precios, el foco se pone en el análisis de la relación salario-alquiler. El último estudio de Fotocasa indica que los españoles destinaron de media el 50% de su sueldo al pago del alquiler de una vivienda en 2025, un 3% más que el año anterior. Hoy, desde iAhorro, publican otro estudio que indica que en mayo de este año el esfuerzo medio para pagar un alquiler supone un 36,85% del salario frente al 22,65% que exige la hipoteca y tachan de «situación crítica» el esfuerzo económico en ambos casos ya que significa una parte sustancial del salario medio de los hogares y dificulta el ahorro, especialmente entre los más jóvenes.